今回も家造りに関係するお金の話です。突然ですが、税制面で家造り（住宅産業と言い換えてもいい）は優遇されていることをご存知でしょうか。住宅ローンや地震保険を払っていると税金が安くなります。上手く利用すれば10年間に渡って毎年数十万円のキャッシュバックがある美味しい制度です。これから家造りをする方は、住宅ローン減税って聞いたことはあるけど詳しくは知らないという場合が多いかもしれません。
会社員の方にとっては、住宅ローンや地震保険の支払いで税金が安くなるという話は年末調整と関係が深いので、両者の仕組みや手続き方法などを解説します。まさに今が年末調整手続きの季節ですしね。
年末調整とは
会社員は給与や賞与から、それらの額や社会保険料、扶養親族数に応じて計算された所得税が徴収されています。年末にはその年の所得が確定するので、各種控除を反映した「年間所得税額」も確定します。
確定した年間所得税額と1年間給与などから徴収された所得税額に差がある場合、これを調整・精算するのが年末調整です。所得税を払い過ぎていたら戻ってきますし、払いが足りていなければ追加徴収されます。通常、12月の給与や賞与で精算される場合が多いと思います。
漏れなく徴収され逃げ道はない、会社員の宿命です。
年末調整の仕組み
「年間所得税額」を計算する流れは以下のようになります。
各STEPについてもう少し詳しく見ていきます。
STEP1 給与所得額の計算
給与所得額＝給与収入－給与所得控除額
から算出できます。H28年の給与所得控除額は以下のようになっています。
| 給与等の収入金額 | 給与所得控除額 |
|---|---|
| 180万円以下 | 収入金額x40%（下限65万円） |
| 180万円超 360万円以下 | 収入金額x30%+18万円 |
| 360万円超 660万円以下 | 収入金額x20%+54万円 |
| 660万円超 1000万円以下 | 収入金額x10%+120万円 |
| 1000万円超 1200万円以下 | 収入金額x5%+170万円 |
| 1200万円超 | 230万円(上限) |
上記を基に給与所得額を計算した例です。給与収入に対する控除額の割合が小さいほど、給与収入に対する所得税の割合が大きくなります。
| 給与収入 万円(A) |
給与所得控除額 万円(B) |
給与所得額 万円 |
(B)/(A) % |
|---|---|---|---|
| 200 | 78 | 122 | 39 |
| 300 | 108 | 192 | 36 |
| 400 | 134 | 266 | 34 |
| 500 | 154 | 346 | 31 |
| 600 | 174 | 426 | 29 |
| 700 | 190 | 510 | 27 |
| 800 | 200 | 600 | 25 |
| 900 | 210 | 690 | 23 |
| 1000 | 220 | 780 | 22 |
| 1100 | 225 | 875 | 20 |
| 1200 | 230 | 970 | 19 |
| 1300 | 230 | 1070 | 18 |
| 1400 | 230 | 1170 | 16 |
| 1500 | 230 | 1270 | 15 |
| 1600 | 230 | 1370 | 14 |
| 1700 | 230 | 1470 | 14 |
| 1800 | 230 | 1570 | 13 |
| 1900 | 230 | 1670 | 12 |
詳しくは以下のサイトでご確認ください。
STEP2 課税給与所得額の計算
課税給与所得額＝給与所得額－所得控除額
から算出できます。
所得控除には①～④の4種類あります。
①各種保険料控除
①-1 社会保険料控除
1年間に給与などから控除された健康保険料、介護保険料、年金保険料、雇用保険料の合計と、「給与所得者の保険料控除申告書」で申告する社会保険料、小規模企業共済等掛金の合計です。
①-2 生命保険料控除
各自が任意で加入している一般生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料が対象です。控除額の計算はやや複雑ですが最大12万円が控除可能です（説明省略）。年末が近づくと保険会社から「保険料控除証明書」が届くと思います。この証明書を「給与所得者の保険料控除申告書」に添付します。
①-3 地震保険料控除
各自が任意で加入している地震保険料が対象です、最大5万円が控除可能です。家を建てて地震保険に加入した場合は、ここで税の優遇を受けられます。
5万円控除した場合、所得税が”5万円 x 税率”分安くなります。下表のとおり、税率は収入によって違いますが、安くなる所得税額は、数千円～数万円になりそうです。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 195万円以下 | 5% |
| 195万円超 330万円以下 | 10% |
| 330万円超 695万円以下 | 20% |
| 695万円超 900万円以下 | 23% |
| 900万円超 1,800万円以下 | 33% |
| 1,800万円超 4,000万円以下 | 40% |
| 4,000万円超 | 45% |
②配偶者控除と扶養控除
「給与所得者の扶養控除等（異動）申告書」で申告します。対象となるのは生計を同一にする配偶者と12月31日現在の年齢が16歳以上の親族の内、収入103万円以下の人です。
ん？16歳未満の子供はどうなるの？
平成22年度の改正前は、16歳未満の方も扶養控除が適用出来ましたが、子ども手当ての創設によって、16歳未満の扶養控除が廃止されました。自民党政権では子ども手当は児童手当に改編され所得制限が設けられました。扶養控除を廃止して、児童手当を支給することで、収入が一定以上の人は実質増税になりました。
しかし、「給与所得者の扶養控除等（異動）申告書」には16歳未満の扶養親族について記入する欄があります。住民税に関する事項と注記がありますが、住民税についても児童手当と共に扶養控除は無くなりました。
では、この情報は何に使われているか・・・住民税の非課税判定に使われるようです。多くの会社員にとっては関係なさそうです。なお、本人と配偶者に収入がある場合、収入の低い方の条件によっては、扶養親族をその方の扶養に入れた方が節税できる場合があります。この件に関しては例えばこちらの記事を参考にしてください。
③配偶者特別控除
「給与所得者の配偶者特別控除申告書」で申告します。本人の所得が1,000万円以下で配偶者に103万超141万円未満の収入がある場合、配偶者控除ではなく配偶者特別控除が適用されます。
④障害者等の控除
「給与所得者の扶養控除等（異動）申告書」で申告します。本人や配偶者、扶養親族に障害がある場合、障害の度合いに応じて所得控除されます。また、寡婦や勤労学生についても所得控除の対象となります。これらは通常の配偶者控除、扶養控除に加算されて控除されます。
STEP3 算出所得税の計算
以下の年末調整のための算出所得税速算表から算出所得税を計算します。
| 課税給与所得(A) | 税率（B) | 控除額(C) | 算出所得税 (A)x(B)-(C) |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0 | (A)x5% |
| 195万円超 330万円以下 | 10% | 97,500 | (A)x10%-97,500 |
| 330万円超 695万円以下 | 20% | 427,500 | (A)x20%-427,500 |
| 695万円超 900万円以下 | 23% | 636,000 | (A)x23%-636,000 |
| 900万円超 1732万円以下 | 33% | 1,536,000 | (A)x33%-1,536,000 |
STEP4 所得税額の計算
所得税額＝算出所得税額－住宅借入金等特別控除額
から算出できます。住宅借入金等特別控除額がいわゆる住宅ローン減税です。やっと出てきました。
住宅ローンが無い場合は算出所得税額がそのまま徴収されますが、住宅ローン減税が適用できる場合は控除額の分だけ税金が安くなります。住宅ローン減税の仕組みについては後述します。
STEP5 復興特別所得税額の計算
平成25年から平成49年までは、東日本大震災からの復興のため、復興特別所得税が徴収されます。所得税額の2.1%になります。
STEP6 年間所得税額の計算
年間所得税額＝所得税額＋復興特別所得税額
から算出できます。これが今年支払うべき所得税額です。この額と1年間給与などから徴収された所得税額の差を調整・精算するのが年末調整です。
住宅ローン減税の仕組み
概要
住宅ローン減税（正式名称は（特定増改築等）住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人の金銭的負担を軽減する制度です。現在の住宅ローン減税は、消費増税の影響緩和という側面もあります。この制度は住宅の取得を促す効果があるため、住宅産業へ向けた景気刺激策と受け取ることもできます。ちなみに住宅ローン減税制度は40年ほど前から始まり、少しずつ形を変えながら継続的に施行されています。
この表は過去数年間の住宅ローン減税制度をまとめたものです。家が完成して入居した年から減税がスタートします。そこから10年間、毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます（最大でも限度額まで）。具体的な控除額や限度額まで控除できる条件は後述します。難しい書き方をしていますが、まずは控除額がキャッシュバックされるという認識でOKです。
今年入居の住宅ローン減税は表の橙色の部分になります。平成31年6月末の入居までは同じ額の控除を受けることができます。消費増税の影響緩和ということで控除額が積み増しされ、適用開始日が平成26年4月1日になっています。「特定取得の場合」という注記がありますが、通常は特定取得になりますのであまり気にしなくてOKです。
| 居住の用に供した日 | 控除期間 | 各年の控除額の計算（控除限度額） | 期間最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 平成21年1月1日から平成22年12月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (50万円) |
500 |
| 平成23年1月1日から平成23年12月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (40万円) |
400 |
| 平成24年1月1日から平成24年12月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (30万円) |
300 |
| 平成24年1月1日から平成26年3月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (20万円) |
200 |
| 平成26年4月1日から平成31年6月30日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (40万円)※特定取得の場合 |
400 |
過去の履歴に着目すると、年によって控除限度額だけが変わっているのが分かります（これに伴い10年間に控除される合計額も変わります）。グラフは10年間に控除される合計額の履歴です。我が家は平成25年6月入居なので、直近では最も控除額が少ない最悪の年ですorz。完工が半年早ければ更に100万円のキャッシュバックがあったということなので、住宅ローン減税まで含めた工程管理が必要だったかと反省しています。
平成21年からは以前には無かった認定住宅という別枠が設けられました。長期優良住宅や低炭素住宅に認定されれば下段の表が適用されます。通常の住宅よりも控除額が拡大されていることが分かります。
| 居住の用に供した日 | 控除期間 | 各年の控除額の計算（控除限度額） | 期間最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 平成21年6月4日から平成23年12月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1.2% (60万円) |
600 |
| 平成24年1月1日から平成24年12月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (40万円) |
400 |
| 平成25年1月1日から平成26年3月31日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (30万円) |
300 |
| 平成26年4月1日から平成31年6月30日 | 10年 | 1～10年目 年末残高等x1% (50万円)※特定取得の場合 |
500 |
適用条件
住宅ローン減税が適用される条件を以下に挙げます。法律用語から少し意訳しています。
- 家を新規に取得または増改築してそこに住んでいる
- 返済期間10年以上の住宅ローンを使っている
- 床面積50平米以上でその半分以上が居住用である
- 所得が多すぎない（3,000万円以下）
これらの条件を全て満たすと住宅ローン減税が適用されます。
限度額まで控除される条件
では、限度額まで控除されるための条件を確認します。現在の限度額は年間40万円なので、以下の条件になります。
- 10年間に渡り住宅ローンの年末残高が4,000万円以上
- 40万円以上の所得税＋地方税を納めている
なかなか厳しい条件です。高所得者が多額の住宅ローンを抱えている場合しか限度額の控除はできそうにありませんね。納めた税金が戻ってくる制度なので、当然ながら最大でも納めた税金分までしか控除できません。ただし、所得税だけで控除しきれない場合は、地方税からも一定額が控除できる仕組みになっています。
繰上返済と住宅ローン減税のシミュレーション
上記から、当初10年間は住宅ローンの年末残高をなるべく多く残すのがお得な制度なので、繰上返済は住宅ローン減税が終了する10年後からやった方がいいのか？という考えがごく自然に出てきます。
いくつかのケースでシミュレーションしてみます。
前提条件
H29年1月居住開始。
住宅ローンで3,000万円借入、35年かけて返済。
ボーナス払いなし。
金利は35年間固定として、0.7%、1.0%、1.5%の3ケース。
繰上返済をする場合は、返済期間短縮型で10年間毎年20万円。
最初の10年間に繰上返済する場合と11年目以降の10年間に繰上返済する場合を検討。
結論
先にシミュレーションから得られた結論を示しておきます。
住宅ローン減税のために繰上返済をやめる必要はありません。できるだけ早めに繰上返済するのが断然お得です。
シミュレーション方法
住宅ローンのシミュレーションができるサイトは多々ありますが、私の場合は痒いところに手が届かないことが多かったです。エクセルで計算できれば便利ですが、自作するのは意外に面倒です。
そこで、今回のシミュレーションには以下のサイトから無料ダウンロードできるエクセル計算シートを使いました。各種条件を変更した住宅ローンシミュレーションが可能なので是非お試しください。
住宅ローン計算 - Office スタイル カタログ - Microsoft Office
前提条件で示した住宅ローンで金利や繰上返済の条件を変更して、毎月の支払予定表を計算します。入居年から10年間の住宅ローンの年末残高から10年間の控除額を計算します。繰上返済する場合は、年末残高が減るので控除額が減りますが、住宅ローン完済までの金利負担も（返済期間も）減ります。
繰上返済によって減った控除額 vs 繰上返済によって節約した金利額
を計算して繰上返済した場合としない場合でどちらがお得なのか検証します。
シミュレーション結果
住宅ローン完済までの金利負担額を計算した結果、以下のようになりました。下段の表は繰上返済によって減る金利負担額です。金利やいつ繰上返済するかによってかなり変動します。
金利0.7%の場合、1-10年目に繰上返済すると約45万円金利負担額が減り、11年目-20年目に繰上返済すると約27万円減ることが分かります。
完済までの金利負担額
| 金利 | 0.7% | 1.0% | 1.5% |
|---|---|---|---|
| 繰上返済無し | 3,833,620 | 5,567,998 | 8,579,251 |
| 繰上返済（1－10年目） | 3,381,737 | 4,895,007 | 7,493,325 |
| 繰上返済（11－20年目） | 3,559,692 | 5,164,777 | 7,946,406 |
繰上返済によって減る金利負担額
| 金利 | 0.7% | 1.0% | 1.5% |
|---|---|---|---|
| 繰上返済無し | 0 | 0 | 0 |
| 繰上返済（1－10年目） | 451,883 | 672,991 | 1,085,926 |
| 繰上返済（11－20年目） | 273,928 | 403,221 | 632,845 |
次に10年間の合計控除額を計算した結果、以下のようになりました。下段の表は繰上返済によって減る控除額です。金利によってあまり変動せず、10年間で約11万円控除額が減ることが分かります。当然ながら11年目以降に繰上返済すれば控除額は減りません。
10年間の合計控除額
| 金利 | 0.7% | 1.0% | 1.5% |
|---|---|---|---|
| 繰上返済無し | 2,580,121 | 2,598,397 | 2,627,807 |
| 繰上返済（1－10年目） | 2,466,797 | 2,483,932 | 2,511,352 |
| 繰上返済（11－20年目） | 2,580,121 | 2,598,397 | 2,627,807 |
繰上返済によって減る控除額
| 金利 | 0.7% | 1.0% | 1.5% |
|---|---|---|---|
| 繰上返済無し | 0 | 0 | 0 |
| 繰上返済（1－10年目） | 113,324 | 114,465 | 116,455 |
| 繰上返済（11－20年目） | 0 | 0 | 0 |
参考までに金利0.7%で繰上返済無しの場合と1-10年目に繰上返済した場合の住宅ローンの年末残高と控除額の計算結果を示します。
| 金利0.7% | 繰上返済無し | 繰上返済（1-10年目） | ||
|---|---|---|---|---|
| 年末残高 | 控除額 | 年末残高 | 控除額 | |
| 2017年 | 29,304,356 | 293,044 | 29,103,040 | 291,030 |
| 2018年 | 28,540,365 | 285,404 | 28,135,401 | 281,354 |
| 2019年 | 27,771,007 | 277,710 | 27,161,217 | 271,612 |
| 2020年 | 26,996,247 | 269,962 | 26,180,394 | 261,804 |
| 2021年 | 26,216,046 | 262,160 | 25,192,828 | 251,928 |
| 2022年 | 25,430,364 | 254,304 | 24,198,414 | 241,984 |
| 2023年 | 24,639,166 | 246,392 | 23,197,035 | 231,970 |
| 2024年 | 23,842,413 | 238,424 | 22,188,573 | 221,886 |
| 2025年 | 23,040,063 | 230,401 | 21,172,897 | 211,729 |
| 2026年 | 22,232,080 | 222,321 | 20,149,863 | 201,499 |
| 10年間の控除額 | 2,580,121 | 2,466,797 | ||
考察
上記のシミュレーション結果から、
繰上返済によって減る控除額 vs 繰上返済によって減る金利負担額
を比較すると、繰上返済によって減る金利負担額の方が大きいので、繰上返済した方がお得であることが分かります。
やはり返済期間が長い場合は金利負担額がかなり大きいです。したがって繰上返済による効果も大きくなります。金利0.7%と1.5%では、完済までの金利負担額が400万円以上違います。もし金利の高い住宅ローンを使っている場合は、金利の低い住宅ローンに借換えることで金利負担額を大幅に圧縮できます。
繰上返済と住宅ローンの借換は一度真剣に検討することをお奨めします（私に向けたメッセージでもあります笑）。その際、事務手数料も含めた検討をすることをお忘れなく。住宅ローン減税で返ってきたお金をそのまま繰上返済するのもお奨めです。
住宅ローン減税の手続き
最後に年末調整のある会社員向けですが、標準的な住宅ローン減税の手続き方法をまとめておきます。
居住開始した年
年末調整で住宅ローン減税の手続きをすることができません。翌年の2月～3月に確定申告が必要です。確定申告書に必要事項を記入して、以下の書類を添付して最寄の税務署に提出します。
建物のみを住宅ローンで取得した場合
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書【国税庁サイトよりDL】
- 年末残高等証明書【金融機関より入手】
- 住民票の写し（H28年1月1日より前に入居の場合）
- 家屋の新築／取得年月日、取得対価の額、床面積が50平米以上、特定取得に該当することを明らかにする書類（家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写しなど）
土地と建物を住宅ローンで取得した場合
上記に加え
- 敷地を取得したことや取得年月日、取得対価の額を明らかにする書類（敷地の登記事項証明書や売買契約書など）
認定住宅の場合
上記に加え
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書か低炭素建築物新築等計画の認定通知書
- 住宅用家屋証明書か認定長期優良／低炭素住宅建築証明書
給与所得者の場合
上記に加え
- 源泉徴収票
2年目～10年目
年末調整で手続きすることができます。年末調整に必要な書類は以下になります。これらを勤務先に提出しましょう。
- 住宅借入金等特別控除申告書【税務署から入手】（最初の年に9年分の書類がまとめて送付されます。絶対になくさないように！）
- 年末残高証明書【金融機関から入手】
（番外編）会社員が確定申告するケース
会社員にとって確定申告はあまり縁が無い手続きなので、敷居が高く難しそうなイメージがあります。私はこれまでに数回確定申告をしたことがありますが、はっきり言って手続きは非常に簡単です。
会社員が確定申告する可能性があるのは以下の場合です。ちなみに私が確定申告したのは1番目で数回、2番目で1回です。
- 一定額以上の医療費を支払った場合
- 家を建てた時
- 一定額以上の副業の収入があった場合
- 一定額以上の本業の収入があった場合
私が確定申告した際に使用したのは国税庁のサイトにあるe-Taxです。
ウェブ上で必要事項を記入すると確定申告書がプリントアウトできます（専用機器を揃えるとウェブで完結できます）。プリントアウトした確定申告書と証憑類を税務署のポストに投函すると、数週間後に払い過ぎた税金が振り込まれました。
医療費控除の場合、必要な証憑類は以下になります。
- 医療費控除を受ける医療費のレシートなど
- 医療費の明細をまとめた書類（任意書式）
私は、2つ目の任意書式の書類には、以下をリスト化して提出しました。医療を受けた人毎、病院・薬局毎にまとめてしまってOKでした。
医療を受けた人
続柄
病院・薬局名
治療内容
支払った医療費
保険金などで補填された金額
その際役立ったのが、普段使っている家計簿ソフトです。その名もMicrosoft Money。今は販売されていないのですが、Sunset版として無料配布されています。確定申告用の医療費リストを簡単に作成できますし、銀行やカード会社と連動させて、明細をウェブから取得することもできます。なお、私はMicrosoft社の回し者ではありません笑。